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                物业小事就是民生大事

                发布时间: 2020-05-05 08:57:00 信息来源: 人民网-人民日报⌒ 海外版

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                  (据人民网 05月05日)

                  

                  徐 骏作(新华社发)

                  

                  浙江省湖州市长兴县雉城街道推行“红色自治”,成立党员志愿队,分片区、网格化开展公共物业管理。图为4月3日,队员对水木花都社区内的游∏乐设施进行安全隐患排查。

                  谭云俸摄(人民视觉)

                  

                  

                  图为2月11日,在重庆市渝北区大竹林街道龙湖江与城薇澜√岸小区,物业保洁人员▽对垃圾桶进行消毒。

                  高小华摄(人民视觉)

                  

                  图为3月25日,工人在北京农光里重汽小区进行老楼改造工程施工作业。

                  新华社记〓者 鞠焕宗摄

                  电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被︽占用……日〗常生活中,人们经常因为小区的物业问题得不到有效解●决而烦恼。为打通“堵点”,全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。

                  地方立法为规范物业管理提供了有力保障,为破解∏物业“顽疾”开出了法治良方。同时,物业管理不仅关乎小区内部,更是群众自治的体现、是社会治理的重要内容。社◥会各方应共同努力,在解决问题时也须多一分理解与宽容。

                  物业纠纷 五花八门

                  “自从成立了业委会,小▲区就变了个样儿!”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松对记者说。谈起之◣前的日子,她皱起了▂眉头。“老物业公司内部出了问题,服务越来越糟糕。业主们对此不满意,便不交物业费,于是恶性循环就开始了。起初他们还提供部分服务↓,但到后来什么都不做了,也不退出。小区电梯和管道等设施设备老化、垃圾乱堆、治安问题随之而来。”

                  2016年8月,在街道办、社区的协助下,望京利泽西园一区克服∩重重困难成立了业委会。业主们有了重选物业〓公司的机会。“现在小区里不仅有人清理垃圾、搞了绿化,还更换了老旧的←公共设施,安装了电子监控。我们正商量着如何管好小区车辆。只要大◥家一起使劲,小区的明天会更好!”陈寒松说。

                  实际上,并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是当前制约我国物业管理水平提升的短板之一。以北京市卐为例,数据显示,北京现有10213个住╲宅小区,其中仅有1216个小区成立了业委会。

                  专项维修资金怎么用?车位车◣库如何分?出现私拉电线、制造噪音、违规饲养动物和出租房屋、悬挂◇物脱落、高空抛物等情形谁来管?各种“操心事”“烦心事”困扰着广大群众。围绕↑物业费、物业服务合同的纠纷在日常生活︻中更是五花八门、屡见不鲜。

                  “我家屋顶漏水了,房屋质量不合格,拒交物业费”“我买了房子,但没⌒装修没入住,没有享受物业服务,为啥要交物业费?”一提及部分公司不合格的物业服ζ务,业主们常常愤愤不平。不可否认,面对一些不合√理诉求,物业公司往往也是有苦难言。

                  “这个案例令我印象深刻,从中可体会到解决物管难题绝∩非易事。”安理律师事务所合伙人包华告诉记者,一个开发商及其下属物业公司与业主们发生矛盾∑ ,业主们通过召开业主大会选聘了新的物业公司。但从2015年至今,围绕物业管理权又产生了多起诉讼,不仅有民事诉讼,还包括行政诉讼。即便政府、法院作出了一系列指导意见和判决,但现状并未得到根本⊙改善。

                  物业╳管理难,究竟为何?在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来,原因ξ是多方面的。物业公司水平参差不齐、一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门“不作为”“乱作为”在某种程度上激化了矛盾,再加上业主与物业公司之间缺乏信任与有效沟通,相互猜疑在①所难免。

                  北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为▼,不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中,对已成立的业主组织缺乏有效监督,业委会成员以权谋私的事例时有发生。

                  “与物业管理相关的法制宣传不足,致使社会各界对物业管理存在认识误区,很多人对业主及物业公司权▓利义务的理解有偏差。”刘立华说。

                  群众有呼 立法有应

                  “小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志,物业管理的好坏直接影响市民Ψ的获得感、幸福感、安全感。

                  群众有所呼,立法有所应。近期,深圳、北京、重庆Ψ等地物业管理条例相继实施,成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程,台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开↘征求意见。

                  北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示,《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作,构建具有首都特点的超大城市基层治理新格【局。

                  条例提到物业㊣管理纳入社区治理体系。刘立华认为,这是最具特╲色的亮点。从加强社区治理入手,发挥党建「引领作用,符合新时代要求。

                  鉴于社区在此次疫情防控中的重要作用,条例增加了应对突发事¤件条款,明确街道办、乡镇政府负责〓指导物业服务人开展工作,并给予物资和资金支持。

                  没有←业委会咋办?条例创造性地提出组建“物业管理委员会”。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立,目的是推动业委会的产生。“物管会的出现☆符合当前形势需要,有利于业主与物〖业公司之间的良性沟通,实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司总经理张永谦说。

                  为实ζ现各方利益平衡,条例规定物业费实行市场调节价并适时调整。业主逾期拒不交纳物业费,物业ω服务人可依法提起诉讼或申请仲裁。法院可依法对拒不执行的业主作出限制消费令、纳※入失信被执行人名单。

                  条例也对物业公司提出明确要求,增加了其违法∞成本。如物业服务人应如实公示、及时更新物业服务收费标准和方式,对电梯、消防设施加强巡查和养护,采取必要措施防止悬挂物脱落,对不文明行为进行劝止或报告等。物ω 业服务人若被解聘拒不退出,自规定时间☆届满次日起每日罚1万元;若未优先满足业主出租车位车库,每个违法出租车位最卐高可罚1万元。

                  由于专项维修资』金不足,维修和更换公共设施设备经常久拖不决。为此,条例规定当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时,业主组织应及时通知①业主补足。另外,50%以上的公共收益应优先补充。

                  赋予基层部分执法权是一大特色。“特别授权是北※京市在总结长时间以来的实践经验基础上做出的,具有现实意义。”王丛虎指出,执法权的下沉可一定程度缓解“看得见的无权执法,有权执法的看不见”的尴尬,是对“街乡吹哨、部门报到”执法机制的有益补充⌒。

                  此外,条例对老旧♀小区综合整治、前期物业、失管小⊙区应急维护、不文明行为惩处等公众关心的其他问题也做出回应。

                  各地条例在体现共性的同时,结合实际,各具特色。

                  《重庆市」物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单,鼓励使用新技术为物业服务提供便利,建立起第三方评估制度∞,并创设了民宿等住宿服务规范。

                  《深圳经济特区物业管理条㊣ 例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管,修改业主大会生效和表决门槛,降低业委会选举门槛,并强化对业委会的监督。

                  多方协作 抓好落实

                  法律的生命在于实施。

                  “条例的出台是完善北★京市物业管理法律体系的第一步,也是最重要的一步【。”包华指出,但单有条例远△远不够。

                  “落地的关键是以问题为导向,用解决问题倒逼落实。”刘立华认为,首先要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则¤性,需要有关部门及时出台相关配套措施,立法本意才能落到实处。

                  物业管理项目多、涉及面广,充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从︽业人员培训,保障其切实履行职←责。同时,对落实不ζ 到位的部门和人员按规定督促、问责。”刘立华说,还要发挥行业协会和专业服务机构作用,借助各方力量共促物业管理水平提升。

                  物业纠【纷多而杂,全走法律程序不现实。《北京市物业管理条例》提到要建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解ω构成的多元纠纷解决机制。“这种机制及其良性运行是化解矛盾的有¤效方法。但从∴目前来看,这套机制参与解决小区物业纠纷还很不够。如何健全机制、加快运行是关键。”王丛虎说。

                  物业公①司服务能力的提升及对物业公司的监管不可或缺。公司应集中精力提高服务▆水平、提升业主满意▓度。为有效□ 考核监督物业公司,业内人☆士建议进一步量化物业服务指标,更新现行物业服务标准。

                  另外,对业主的宣传教育同样不容卐忽视。“有些业主法律意识淡薄、契约√精神缺失,无故拖欠物业费,在小区随意乱◆为。”王丛虎认①为,条例针对多种不文明行为规定了处罚措施。加强宣传教育、健全个人信用联合惩戒机制有助于减少上述行为的发生。

                  有专家表◤示,条例实施过程中,还要注意可能№出现的新问题。比如,在没有业委会的情况★下,物管会是▅否会一直“临时”下去?物业服务本质上是业主和物业服务人之间的民事♂法律关系,而社区治理采⊙用党委领导、政府主导、多方参与的行政管理方式,物业管理纳入社区治理后能否兼顾各方利益?

                  “其实,物业管理与社会治理、国家治理密切相关。”王丛虎谈到,物业管理是基层※社会治理的重要内容,也是群众自我管理、自我治理的重要体现。国家治理体系和治理能力现代化的一个重要基础就〗是群众的自我治理。

                  “这份工作不容易,有时∑ 候付出多,却仍有人不理解。但看到小区一天比一天整洁有序,心里还是很高兴的。我们现在倡导党建引领、多方合作,勤沟通多商量。”在业】委会工作了近4年的陈寒松感概说。

                  破除物业“痼疾”,单凭一方独力难支。大家除了遵守法律法规及管理规约外,遇到纠纷,少不了坐下来协商。到那时,不妨少一分抱怨和指责,多一分理解与宽容。(记者 史志鹏)

                 

                  

                  

                  


                责任编辑: 时东军